如何计算美国农业部抵押贷款费用
作为农村发展贷款计划的一部分，美国农业部（USDA）为农村单户抵押贷款提供贷款担保。 单户住房保障贷款计划（SFHGLP）帮助低收入和中等收入家庭在符合条件的农村地区获得卫生，安全，体面，适度和充足的主要住所。 SFHGLP收取前期抵押贷款资金和年费，以换取银行和其他商业贷方的抵押担保。 该费用由贷方支付，贷方又将费用转给借款人。
贷款资格标准
SFHGLP保证90为已批准的贷款人向符合条件的农村购房者提供无首付抵押贷款的金额的百分比。 贷款可用于购买，建造，重建，改善或重新安置符合条件的农村地区的房产。 要申请该计划，您必须：
- 满足您所在州和县的收入资格要求
- 占据家庭作为您的主要居所
- 成为美国公民，合格的外国人或非公民国民
- 合法地能够承担抵押贷款
- 不得被取消参加联邦计划的资格
- 显示愿意按时偿还债务
- 购买满足所有SFHGLP要求的房产，包括地点
计算USDA资金费用
SFHGLP允许的最高USDA资金费用为3.5％。 截至财政年度2019，SFHGLP的前期融资费用为1％。 费用根据抵押金额计算，包括任何场地准备，关闭费用，维修和修复，残障人士设备安装，前期公用设施连接，财产税，基本家具和设备，节能功能和安装宽带设备。 此外，贷款可用于为符合条件的贷款再融资。
例如，假设您希望购买符合条件的房屋，售价为$ 130,000，成交价为$ 1,000。 您选择不在房屋上支付首付款。 贷款总额为$ 131,000，这意味着前期融资费用为.01 x $ 131,000或$ 1,310。 您可以在结账时支付资金费用或将其存入您的抵押贷款。 如果您在交易结束时支付费用，贷方可能会要求证明您使用的资金是真正属于您的资金并且他们经验丰富，这意味着您已经在帐户中存入了至少六个月。
计算年费
SFHGLP的最高年度USDA担保费用为0.5％。 截至2019，SFHGLP收取的年费为平均年度未付本金余额（UPB）的0.35百分比。 贷款人每年向美国农业部支付费用，并按月将费用转给借款人，借款人从其托管账户中支付。 在抵押期间或贷款担保到期或取消之前，每个12月份都会重新计算费用。 您在贷款结束后一年开始支付年费。
计算分三步进行：
- 计算平均每年计划的UPB。 您可以通过查阅抵押贷款的摊还计划来完成此操作。 此计划显示每月贷款和剩余贷款本金的利息和本金。 您将每个12月份的剩余贷款本金相加，然后除以12以获得该年度的平均UPB。 例如，假设您以100,000％的利率获得$ 30，6年贷款。 使用此贷款第一年的摊销计划，平均每年UPB计算为$ 99,443.24。
- 根据年均UPB计算年费。 这是贷款人向USDA支付的费用，并按月分期付款给您。 在此示例中，抵押贷款第一年的年费为0.0035 x $ 99,443.24或$ 348.05。
- 计算每月托管费用。 这是年费的每月分期付款。 它从贷方传递给您，您每月从您的托管账户支付。 在此示例中，第一年的月费为$ 348.05 / 12，或$ 29.00四舍五入。
借款人收入资格
要获得美国农业部贷款担保，您的家庭收入不能超过美国农业部规定的一定限额。 这些限制取决于几个标准，包括：
- 州和县
- 家庭人数
- 残疾，全日制学生或18岁以下的家庭居民人数
- 申请人的年龄
- 儿童保育，医疗保健和残疾人支助的年度开支
- 月收入，包括基数，加班费，奖金，佣金，自营职业，股息/利息和净租金收入
根据您的具体情况，USDA确定您是否有资格获得SFHGLP。 您还必须证明您有能力偿还抵押贷款，拥有合理的信用记录并满足其他要求。 一般来说，您调整后的家庭收入不得超过您所在地区收入中位数的115％。
符合条件的农村地区
只有符合条件的农村地区的房屋才能被视为SFHGLP。 美国农业部维护着一个可以检查的合格地点数据库。 您可能会对哪些区域被认为是农村地区感到惊讶，因为许多区域位于郊区附近并因其低人口率而获得资格。 在最近的人口普查结束后，每隔10年更新符合条件的区域。 您可以通过在USDA在线地图上输入地址，快速确定该物业是否位于符合条件的地区。
美国农业部的直接房屋贷款
如果您的家庭收入等于或低于您所在地区的适用低收入限额，您可以通过从美国农业部获得科502单户直接住房贷款来避免预付和年度抵押贷款费用。 这些美国农业部贷款为居住在农村地区的低收入和极低收入申请人提供安全，体面和卫生的住房，这些地区通常包括人口低于35,000人口的地区。 如果您有资格参加此计划，您将直接从美国农业部获得帮助，从而减少您的每月抵押贷款。 用于确定潜在贷款接受者资格的标准包括：
- 缺乏安全，卫生和体面的住房
- 无法以合理的条款获得贷款
- 承诺将该物业用作主要住所
- 满足公民身份要求
- 没有禁止参与联邦计划
- 寻求一个不大于2,000平方英尺的房产，其市场价值低于贷款限额，不用于产生收入，也没有地下游泳池
直接贷款的利率可以低至1百分比，投资回收期最长可达38年。 除非您的资产超过特定限额，否则不需要预付定金。
其他联邦计划
美国政府提供的服务不亚于17项目，以帮助个人购买单户住宅，包括美国农业部提供的其他几种住房。 也许这些计划中最着名的是基本的联邦住房管理局被保险住房抵押贷款。 该计划为符合资格，现金投资，抵押贷款和信用评分要求的个人提供保险抵押。 FHA还有额外的贷款担保计划，以支持房地产改善和购买制造房屋。 许多团体都可以使用其他联邦抵押贷款计划，包括退伍军人，美洲原住民以及生活在申报灾区的需要经济援助的房主/租房者。
你需要的物品
- 计算器
小技巧
- 通过将贷款值乘以.015来计算再融资的前期融资费用。
