可以通过FHA获得房屋净值信贷额度（HELOC）吗？
如果您通过联邦住房管理局贷款购买了房屋，您最终可能需要购买FHA房屋净值贷款，也称为房屋净值信贷额度或HELOC。 联邦住房管理局不提供FHA股权信贷额度，但可通过私人贷款机构获得，如银行，信用合作社，抵押贷款经纪人以及储蓄和贷款机构。
房屋净值贷款定义
一个人在其房屋中拥有的权益是房主从房产的公平市场价值中减去所有抵押贷款后的剩余金额。 例如，如果房屋的公平市场价值为300,000，房主的原始抵押贷款余额为150,000，那么他们的房屋净值为150,000。 他们可以借入住宅的股权，但实际上是第二次抵押贷款。 虽然房屋净值贷款和HELOC经常互换使用，但两者之间存在差异。 房主一次性收到房屋净值贷款，因此他们可以将资金用于装修或其他目的，例如支付孩子的大学学费。 房屋净值贷款支付类似于抵押贷款，因为房主在贷款期限内以固定利率立即开始每月偿还贷款。 房屋净值贷款通常介于五至15年之间。
作为信用额度，HELOC类似于信用卡。 房主可以在指定期限内使用此信贷额度，通常最多可达10年。 但是，还款期可能持续15到20年。 对于那些想要在几年内为各种项目取钱而不是一个大项目的人来说，HELOC更有意义。 与固定利率的房屋净值贷款不同，HELOC具有可变利率。 这意味着如果利率下降，你可以在还款上省钱，但如果利率上升，你最终可能会支付更多。
如果他们的信用良好，借款人必须按购买价格的3.5百分比降低FHA抵押贷款。 信用评级较低的人必须至少减少购买价格的10％，但在任何一种情况下，首付款都会自动成为其股权的一部分。 对于传统的抵押贷款，贷方希望看到借款人至少减少购买价格的20百分比。 那些无法拿出这么多首付款的人必须支付抵押贷款保险，直到他们达到20百分比的股权点。 通过FHA抵押贷款，借款人必须在贷款期限内支付抵押贷款保险，即使其权益高于20％。
FHA房屋净值贷款标准
FHA房屋净值贷款的利率低于无抵押贷款，因为借款人使用其房屋中的股权作为抵押。 要获得FHA房屋净值贷款，房主必须具有良好的信用评级，包括前两年不超过两笔延迟付款。 贷款与抵押贷款相比，不能超过房主每月总收入的30百分比。 申请人还必须提供他们在同一职业中稳定工作至少两年的证据。 自雇房主必须拥有自己的业务至少两年，并提供纳税申报表，企业的损益表和类似的文件来核实他们的收入。
所有FHA房屋净值贷款均由FHA批准的私人贷方提供。 您应该四处寻找房屋净值贷款的最佳房价和条款。 但是，您当前的贷方可能会成为最佳选择，因为您有历史记录。 还有一个事实是，您当前的贷方持有您的主要抵押贷款。 如果您宣布破产或最终无法支付抵押贷款，导致取消抵押品赎回权，则首先支付抵押贷款。 如果有足够的资金，第二抵押贷款只能从取消抵押品赎回权的收益中支付。 在最糟糕的情况下，如果贷方持有第一和第二抵押贷款，您的贷方可以获得额外的杠杆。
FHA标题1家居装修贷款
另一种选择是FHA Title 1家居装修贷款。 这笔贷款可用于房屋维修和改善。 根据美国住房和城市发展部的数据，后者必须基本上“保护或改善财产的基本可居住性或实用性”。 HUD监督FHA抵押贷款计划。
符合此贷款条件的房产包括房主至少在90天内居住的房屋。 同样符合条件的是对已经起作用的非住宅结构（例如车库）进行维修或改进。 这种结构必须在业主的贷款申请之前完成。 FHA Title 1家居装修贷款也适用于那些想要资助新的非住宅结构的人。 HUD本身不处理这些贷款，但申请人可以从Title 1批准的贷方获得融资。
203（k）康复按揭保险
房主的另一个选择是203（k）康复抵押贷款计划。 这种类型的保险允许房主为购买和再融资财产提供资金，并通过一次抵押进行必要的修复。 正如HUD所指出的，当购房者想购买需要大量维修或升级的房屋时，这个过程会变得复杂。 可用贷款通常具有更高的利率和更短的还款时间表。 203（k）计划确保抵押贷款的房屋购买或修复至少12个月的房产。 最低康复费用必须至少为$ 5,000。
符合条件的康复运行范围从次要的，尽管在成本最低限度内，到住宅的虚拟重建。 合格的康复项目包括房屋的现代化; 外观改善; 消除健康和安全危害; 结构改造，包括将住宅中的住宅单元数量从一个改为四个; 更换或修理水井，化粪池或管道; 屋顶和天沟更换; 节能改进; 主要景观和场地翻新以及地板的增加或更换。 改造住房以容纳残疾人也是203（k）康复计划的批准用途。
FHA Cash Out再融资
拥有FHA贷款的房主可能会考虑将FHA现金再融资作为获取房屋改善费用的方法。 在此计划的资格开始之前，您必须住在您家中几年。在每月抵押贷款支付（有助于支付本金）和市场价值上升之间，房主可能会在其房产中累积相当数量的股权。 与房屋净值贷款一样，FHA现金再融资贷款具有固定利率。 与其他FHA贷款一样，房主必须按FHA现金再融资支付抵押贷款保险，无论他们拥有多少股权。 因此，如果他们选择银行和其他贷方提供的常规现金贷款，那么在其住宅中拥有超过20％股权的房主可以支付更少的费用。
但是，传统的现金支付贷款需要比FHA现金再融资更高的信用评分。 后者与原始FHA贷款具有相同的标准，其中包括正常的就业历史，作为主要住所的财产以及FHA评估师的批准。 如果房屋所有者在其记录上取消抵押品赎回权，则必须至少等待七年才能获得传统的现金支付贷款，而FHA现金支付贷款可能会在取消抵押品赎回权后的三年内获得。
