什么是关闭房子的典型时间表？
您对房屋的报价已被接受。 现在，你不能等待结束的一天。 你不应该等待太久，因为关闭房子的平均时间在四到八周之间。 如果一切顺利，你的结束将更接近前者。 如果存在问题，请期望您的收盘价倾向于后者，甚至更长。
预批准的重要性
在寻找房子之前，让贷款人预先批准您的资金至关重要。 预先批准与资格预审不同，因为资格预审不包括收入验证。 当您获得预先批准后，贷方已经检查了您的信用记录并验证了您的就业信息，并且可以向您提供您有资格借入的特定金额。 此预批准通常有效期为90天。 你要做的最后一件事是在房子上接受你的报价，然后发现你的贷款人不会给你足够的资金，甚至可能同意抵押贷款。 总体而言，缺乏核准资金是延迟结束的最常见原因。
FHA贷款期权
没有大笔首付款的购房者可以选择联邦住房管理局贷款，这需要支付购买价格的3.5％的首付款。 如果您已获得批准的FHA贷款，则预计结算流程将在30和45天之间进行。 FHA本身并不承保其贷款。 这是FHA批准的贷款人的工作，他们知道这种抵押贷款需要什么。
关闭延迟的原因
虽然各种因素可以改变关闭房屋的典型时间，但其中一个常见原因在于抵押承销。 不幸的是，缺乏经验的信贷员是关闭延误的主要原因，因此请尝试与经验丰富的贷方合作。 您的贷方将您的贷款文件汇总，然后转发给抵押承销商。 如果文件遗失或承保人对您的申请有疑问，贷方将与您联系以获取相关信息。 虽然承销过程中的一些问题是您无法控制的，但在申请抵押贷款之前还有其他问题需要解决。 可能最重要的是您的信用报告。 如果您一起买房，请提取您的信用报告以及您的配偶或伴侣的信用报告，并好好看看。 如果您有信用卡，汽车贷款或其他债务的延迟付款记录，或有收集物品的记录，您应该在申请抵押贷款之前很久就纠正它们。 承销商将需要您的各种文件，包括工资单。 根据要求立即向承保人提供任何文件可加快房屋时间表的关闭。
贷方的工作量也起着重要作用。 对于放贷人来说，冬末到初夏是一个繁忙的时期，因为这是大多数人购买新房的时候。 有孩子的家庭经常在夏天搬进新房，这样他们就可以适应环境，孩子们可以在上课的第一天就读新学校。 如果您具有灵活性，可以考虑在贷款人工作量较轻的情况下，在一年中不那么繁忙的时间购买新房，这可以加快关闭过程。 向贷款人询问他们对转型过程的期望是多久总是明智的。
处理评估问题
在批准您的抵押贷款之前，贷方将对该房产进行专业评估。 评估师检查房屋，注意房屋的状况和所做的任何改进，然后研究相对最近在该地区销售的可比房产的价格，称为“房产”。 如果评估结果很低，就会出现问题。 没有贷款人会向申请人提供比他们想要购买的房子更多的钱。 虽然买方支付评估费用，但实际客户是贷方，评估师始终是独立的。 如果评估结果很低，合同需要重新谈判。 通常情况下，卖家开放的价格较低，因为他们知道另一个评估可能会出现类似的数字。 但是，您可能会发现卖家坚持要求达成约定的价格。 如果是这种情况，您可以放弃交易或支付现金差额。 一句警告：无论你多么喜欢这个地方，为房子支付的费用都不是它的评估价值，这不是一个好主意。 即使你不打算长时间搬家，生活也会发生，如果被迫出售，你不想最终赔钱。
虽然房屋检查与评估不同，但它也是关闭过程的重要部分。 房屋检查员彻底越过房屋，注意到卖方需要解决的任何问题以及任何必要的维修。 检查员总有可能发现严重的事情，例如破坏住房结构完整性的破裂基础。 如果是这种情况，您的合同应该有一个应急许可，允许您取消交易。 否则，您可以与卖家协商进行维修或从您的购买价格中减去维修所需的资金。
常见问题
您的贷方将与一家产权公司合作，研究该物业的任何产权问题。 贷款人要求明确的抵押贷款批准。 如果产权公司在财产上找到留置权，例如税收留置权或未付承包商的技工留置权，则卖方必须在出售前解决这些问题。 产权公司确保卖方是该物业的实际拥有人，并且没有其他索赔人。 您将在收盘时支付产权保险，以保护您的投资，以防某些有索赔的人出现在路上。
购买和出售意外情况
如果您的合同包含在您购买新房屋之前必须出售现有房屋的意外事故，或者卖方必须在搬出房屋之前购买新房屋，这可能会延迟关闭。
结束日行动
这一天终于来了，在短时间内，你将加入房主的行列。 在结束时，期待您和卖方的房地产经纪人，您和卖方的律师，如果这些专业人员被保留，您的信贷员和产权公司代表。 除非您的律师正在处理此事，否则您需要携带所有相关文件。 您还需要一张收银员支票来支付预付定金和相关的结算费用。 这些费用包括产权保险，抵押贷款1百分比的贷款发放费，私人抵押贷款保险（如适用），记录费，评估费，财产税和折扣点。 总体而言，除首付外，成交价通常介于购买价格的2和5之间。 您的贷方必须至少在结束前三天向您提供结算成本明细。 仔细检查此文档，如果有任何问题，请联系您的贷方以获得解释和可能的更正。 一旦你签署了文件并支付了你的钱，房屋时间表的结束正式结束。
