抵押贷款集合商促进了房地产繁荣。
抵押贷款集合商从银行和其他贷款发起人处购买住房抵押贷款，将其打包为有价证券，并获得描述其投资风险的每个捆绑的评级，主要来自两个大型评级服务之一。 聚合商将这些风险评级的抵押贷款捆绑销售给大型机构投资者，主要是保险公司，对冲基金和非常富有的私人客户。 抵押贷款集合商为2007次级抵押贷款危机做出了贡献。
老派抵押贷款
几十年来，获得抵押贷款的借款人拥有良好的信用评级和经过验证的财务历史，显示借款人偿还贷款的能力。 借款人支付了大笔首付款，通常是购买价格的20％。 结果通常是具有固定利率的30年度抵押贷款。 这些贷款通常由发起贷款的机构保留和提供服务。
新范式
随着时间的推移，银行开始向其他人出售抵押贷款。 这种变化的一个原因是贷款人的大部分利润来自抵押贷款，这是在贷款结束时发生的。 此后，贷款人可能需要15或20年才能完全收回其投资。 如果银行不是保留贷款而是批量出售，那么这些资金就可以立即获得更多的抵押贷款。 使这种快速周转成为可能的金融中间人是抵押贷款集合商：一个从贷方购买抵押贷款并将其打包转售给其他人的金融实体。 聚合器必须拥有广泛的财务资源，因为抵押贷款通常由数百个捆绑在一起。 聚合器还必须在金融行业中具有足够的权重，以鼓励有利的证券评级和快速销售，并且聚合器必须在购买捆绑抵押的投资者中具有良好的声誉。
什么可能出错...是的
在2007的次级抵押贷款危机之前，抵押贷款集合商被视为促进者，使房屋所有者获得信贷流动。 之后，他们常常因危机而受到指责。 但是，正如哈佛大学的一项研究指出的那样，问题是系统性的。 一旦贷款发起人不再持有到期抵押贷款，他们就放宽了借贷标准。 许多贷款是在没有收入确认的情况下赚取的。 如果聚集者了解这些贷款所带来的风险，他们无论如何都会购买它们并迅速将它们捆绑出来进行转售。 根据杜克大学的一项研究，评级机构应对行业压力，对垃圾质量证券给予高评级。 这些证券的买家没有调查他们购买的东西，而是依赖他们的证券评级。 最终，纸牌屋倒塌了。 成千上万的房主违约，雷曼兄弟（Lehman Brothers）和贝尔斯登（Bear Stearns）等许多相关机构因美元便士而被清算。
灾后改革
抵押贷款危机后的联邦金融改革，特别是“多德 - 弗兰克法案”，以及“抵押许可法案的安全和公平执法”，试图提高抵押贷款系统的安全性。 “多德 - 弗兰克法案”第九章“副标题D”规定了抵押贷款集合人的新要求，这些要求仍然是美国抵押贷款的重要组成部分。
